節税対策の事例紹介｜芙蓉建設の土地活用(賃貸経営)｜山梨県・静岡県

固定資産税

土地（雑種地）

・敷地面積 800㎡
・路線価 50,000円/㎡
※固定資産税の税率 1.4%

戸建賃貸住宅（雑種地）

・4世帯（1世帯95m）
・本体工事費 3,800万円

土地（更地）の固定資産税

土地の固定資産税評価額
50,000円/㎡ × 0.875 × 800㎡＝ 35,000,000円
35,000,000円 × 1.4% ＝ 490,000円

建物を建てた場合の固定資産税

戸建賃貸建築
490,000円 × 1/6 ＝ 81,667円

建物の固定資産税

建物の固定資産税評価額
38,000,000 × 60% ＝ 22,800,000円
22,800,000円 × 1.4% ＝ 319,200円

戸建て建築により（3年間）

319,200円 × 1/2 ＝ 159,600円

固定資産税の軽減額

土地固定資産税81,667円＋建物固定資産税159,600円＝対策後 241,267円

対策前490,000円ー対策後241,267円
＝固定資産税 248,733円も減額

総資産1億円（現金）

法定相続人：妻　子供2人（計3人）
基礎控除学＝3,000万 + （法定相続人の数 × 600万円）
　　　＝4,800万
課税遺産総額＝10,000万 - 4,800万円＝ 5,200万円

課税遺産相続を法定相続分で分配する場合の計算式

妻・・・2,600万円×15%（税率）-50万円（控除額）=340万円
子・・・1,300万円×15%（税率）-50万円（控除額）=145万円

配偶者の税額軽減

配偶者が相続する場合には、1.6億円または法定相続分のいずれか高い金額までが非課税になりますので上記の例では
「315万円」が軽減対象となります。

建物5,000万円　土地5,000万円

相続税評価額は市場価値の約8割
固定資産税評価額は市場価格の約7割
さらに賃貸アパートのような借地建物付地の場合は評価をさらに減額することができます。
ここでは、借地複割合が40%、借地複割合が30%、貸借割合が90%とします。

土地

土地購入額 5,000万円 × 80% = 相続評価額 4,000万円
貸家建物地の相続税評価額
4,000万円 - （4,000万円 × 40% × 30% × 90%）＝3,568万円

建物

土地購入額 5,000万円 × 70% = 固定資産税評価額 3,500万円
建物については、賃貸用なので、借地権割合の30%を差し引いて
3,500万円 × （100% - 30%） = 2,450円

土地と建物の評価額を合算すると

3,568万円 + 2,450万円＝ 6,018万円
ここから基礎控除額を差し引くと
6,018万円 - 4,800万円 = 1,218万円

しっかり、相続税対策をすると…