戸建賃貸運用実例

第1章（1）　相続税の基本

相続とは、相続開始の日から亡くなった人（被相続人）が所有していた財産及び一切の権利義務を受け継ぐことです。
平成17年に相続税控除額の変更があり、年々課税対象者が増加しています。
私たち日々活動していると「相続税？」・「よくわからない」という方が多くいます。
相続税はすべての方に課せられる税金ではありませんが、万が一に備え相続に関して考えてみましょう。
では、どんな場合にかかるのでしょう？

基礎控除額とは？
相続税がかからない「一定の額」の事です。

相続税がかかるかどうか判断するためには、まず控除額を考えないといけません。

この基礎控除額から超えた金額に相続税がかかります。

例）

資産が7000万円あり、奥さんと子供が2人います。
基礎控除額＝3000万円＋（3人×600万円）＝4800万円
つまり、7000万円－4800万＝3200万に税金が課せられます。

相続税を考えるとき控除額がいくらなのか知ることが大切です

賃貸経営で相続税対策ができる理由

初めに、不動産の相続税を算出する際、「評価額」が用いられます。不動産評価額は現況（市場）の価値より低くなります。
更に賃貸物件として使用している不動産はもっと評価額が低くなります。
つまり、同じ価値であれば現金を所有しているよりも不動産の方が、相続税評価が低くなります。
今回は、どういった仕組みで相続税対策ができるのか説明します。

Q現況の価格よりどのくらい低く評価されるの？

現金・預貯金はそのままの金額で評価されます。
不動産の相続税評価額は市場価値の約8割で評価されます。
固定資産税評価額は市場価格の約7割で評価されます

例1）
現金1億円を貯金していた場合
1億円そのままの金額が課税対象になります。

例2）
現金1億円で5000万円の土地を購入し、5000万円で戸建賃貸を建てた場合
土地評価　5000万円×80％＝4000万円 
建物評価　5000万円×70％＝3500万円

5000万円で購入した土地評価が4000万円になり、
更に、5000万円で建築した建物評価が3500万円に
合計で7500万円。
つまり、2500万円分相続税評価が下がります。

現金で1億円持っているよりも不動産を1億円分持っている方が相続税評価額は低くなります。

Q賃貸経営でどうして相続対策？

まず、不動産相続税の対策における大事なポイントが3つあります。
①土地の相続税評価額を下げること。
②建物の相続税評価額を下げること。
③借り入れを行うことで、マイナスの資産を作ることです。

賃貸経営はこの3つのポイントを抑えることが出来ます。

Q賃貸経営でどうやって相続税評価額を下げるの？

賃貸アパートや、一戸建てのある土地を「貸家建付地」と呼びます
被相続人（故人）の所有物でありながら他者に貸し出していることで利用に制限がかかっている為、
土地・建物の相続税評価額を下げることが出来ます。
※正当な価格で貸し出している物件が対象

建付地は「借地権割合」と「借家権割合」というものを基に評価額を計算します。

・借地権割合とは
所有権を100％とした場合、借地権（≒土地を借りて使う権利）がどのくらいの割合か示すもの
「借地権割合」は土地それぞれに30～90％の割合が決まっており、路線価図に記載された記号で確認できます。





・借家権割合とは
建物の借主がその建物を使う権利の割合。全国一律30％と決まっています

貸家建付地の評価方法
自用地評価×｛1-（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）｝
この計算式で調べられます。

賃貸経営をし、貸家建付地にすると…
例）総資産1億円で土地を購入し、戸建賃貸を建てた場合5000万円の土地を建てました。
ここでは、借地権割合が60％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％とします

土地
5000万円×80％＝4000万円
4000万円－（4000万円×60％×30％×100％）＝約3300万円

建物
5000万円×70％＝3500万円　
3500万円×（100％ー30％）＝2450万円

土地と建物の評価額を合算すると
3300万円＋2450万円＝5750万円

不動産を買って賃貸経営を行ったら現金1億円の評価が5750万円の評価になります。